청취자 여러분 안녕하십니까? 올해는 제주도가  태풍 피해가 큰 것 같습니다. 해마다  이때쯤이면 태풍소식 꼭 있었는데요.  올해는 어느 해보다 태풍피해가 큰 것 같네요.  우리 모두  관심 가져야 할 것 같습니다. 오늘 은 40대 남성분께서  글을 보내 오셨습니다.  잠시 후 함께 하겠습니다.

========================================================================================

안녕하세요?  저는 연변에서 왔습니다.  제게는 집사람과 13살 난 딸아이가 있습니다.   금년 2월 저의 안사람도 한국에 나오게 되어 타향에서의 외로움도  이제는  떨쳐 버리게 되었습니다. 요즈음은 만나는 사람마다  제가 살도 찌고 옷매무새도 좋아졌고  뭔가 여유도 있어 보인다고 하며 뭐 좋은 일 있느냐고 합니다.

네--좋은 일 있지요.  제 아내가 한국에 와 같이  살게 되니  모든 면에서  풍성해졌습니다.   저는. 어려서부터  잔병이 많았고  특히 군대에 가서는  위장병을 얻었습니다. 양의로 치료를 했으나 별로 효험이 없자  저는  기공 수련을 하기 시작 했습니다.  그러나 처음에 조금 좋아 지는 것 같았으나  곧 한계를 느끼었지요. 그러던 중  파룬궁 무료전수 벽보를 본 것입니다. 파룬궁의 병 치료 효과가 뛰어나다는 소문을 듣고 있던 차에 저는 그 이튿날로 바로 가까운  연공장을  찾아가 파룬궁을 연마하게 되었습니다.  파룬궁을  수련한 후 종래로 저는 약을 먹어본 적이 없고  병원은 더더욱 가본 적이 없지요.  

제가 처음 한국에 나올 때는 97년 5월말 이었습니다.  저는  처음 한국에 와서  참으로  놀란 것이 한두 가지가 아닙니다.   거리에  사람이 많은 것도  놀랍고  자동차가 많은 것도 놀랍고  번화한 거리의  높은 건물도  나를 놀라게 하고  아파트가 많은 것도  놀랍고    무엇보다도 놀란 것은  신문을  보고  놀란 것입니다.   신문에는 정부의  고급관리들을 마음 놓고  흉보고  국회의원들이  멱살을 잡고  끌고 당기는 장면이 뉴스에 나올 때는  정말  내가  한국에  잘 온 것인가?  때를  잘못만나  돈도 못 벌고  돌아가게 되는 것은  아닌가? 하는 생각마저  들었습니다.  

또  TV뉴스를 보니  서민이  경찰을  꾸짖으며  함부로 대하는 것이었습니다.  중국에서는 감히  상상도 못할 일이  한국에서는  대낮에  일어나고  매우  자연스러운 것입니다. 이러한 일들이 제게는  모두 어지럽고  나라가  조만간  유지가  어렵게  될 것만  같았지요.  요즈음  "9평 공산당" 이라는 책과 "해체  당문화"  라는  책을 읽고  저의  그때의  혼돈과 좌절을  생각하면서   그저  웃음이 나올  뿐입니다.   공산당이  지배하는 체제하에서  공산당이  만들어준  틀 속에서  타의적으로  살아오던 제게는  아주  당연한 일이지요.  한국은  정말  자유롭습니다.  말도 마음대로 할 수 있고요.  우리 중국사람 특징 중에  한 가지는  상대가  어떤 질문을  하면   젊은 사람은 괜찮은데 나이가 좀많은 사람은  대답을  잘 안합니다. 왜냐하면  불이익을  당할까   두렵기  때문이지요.  그러다  한사람이  의사 표시를 하면 조심스레  따라서  합니다.  왜서 그런가 하면  내가  당하면  너도  같이  당할 것이니까  조금은 안심이 된다는 것이지요.  문화대혁명시  모택동이 자신의  좋은 의견이  있으면  내놓아  좀더  발전 시켜보자고  하고는  공산당과  다른 견해를  내놓은 사람은  모두  죽임을  당했기  때문입니다.  

또 한국은  이사를  마음대로  다닐 수가 있는 것이  정말  놀라웠습니다.  중국에서는 이사를  갈려면  주민등록  이전이  안 되기 때문에  뒷거래를  해야 했습니다.   공산당원 만이  특혜가  좀있지  우리 같은  서민은  감히  꿈도  못 꿀일인데…….   한국에서는  시골에서  서울로  마음대로  이사를  오는 것이 신기 했습니다.   9평공산당과  해체당문화를  읽고 지금은  저도  이제   나의  사유가  공산당문화의  사유에서  벗어나  자아를  찾아가고  있습니다.   한번 사는 인생인데  저는  공산당 문화에서 벗어나 자유인이  된 것을  느낍니다. 어떤 사람이  큰 산에  올라  외쳤다고  하든가요." 나는  대자유인이다.---"   저도    마음속 깊이  외쳐봅니다.   "나는  대  자유인이다."      SOH 희망을 주는 방송에  감사드립니다.

=================================================================================

  네  크게  메아리쳐  들립니다.  "  나는  대자유인이다"

   잠시 후에  이돈영 변호사와  함께  하는 법률상담에서 만나 뵙겠습니다.  


주택임대차 (6)

진행자 : 이돈영 변호사와 함께하는 법률상담 시간입니다. 오늘도 주택임대차에 관해 알아보도록 하겠습니다. 변호사님 안녕하세요. (예, 안녕하십니까.)

변호사님, 지난 시간에, 임차인의 권리 중 가장 핵심적인 것이 ‘대항력’과 ‘우선변제권’이라고 말씀해 주셨는데요.
‘대항력’에 대하여는 지난 시간에 알아보았고, 오늘은 우선변제권이 무엇인지 구체적으로 좀 말씀해 주시지요.

변호사 : 예, 임차 주택이 경매로 팔리는 경우에, 그 매각대금에서 임대차보증금을 다른 사람들보다 먼저 우선적으로 변제받을 수 있는 권리를 바로 ‘우선변제권’이라고 합니다. ‘채권자평등의 원칙’이라고 하여 원래는 임차인도 다른 채권자들과 평등한 것이 원칙인데, 주택임대차의 경우에 경제적 약자인 임차인을 보호하기 위해 특별히 우선특권을 부여하고 있는 것입니다.

진행자 : 네, 그렇군요. 그럼 ‘우선변제권’을 인정받으려면, 어떤 절차가 필요한가요?

변호사 : 예, 지난 시간에 ‘대항력’을 인정받으려면, 주택의 인도와 주민등록을 하여야 한다고 했는데요. 바로 여기에 한 가지 더 ‘확정일자’라는 것을 받아야 합니다.
즉 이사를 하고, 전입신고를 한 후, 임대차계약서 위에 ‘확정일자인’을 받으면, 확정일자인을 받은 바로 그 때부터 ‘우선변제력’을 인정받게 됩니다.

진행자 : 네, 그렇군요. 그런데 변호사님. ‘우선변제력’이라는 것이 구체적으로 임차인에게 어떤 이득이 있다는 것인지 잘 와 닿지가 않는데요. 좀 쉽게 예를 들어 설명해 주시면 좋겠네요.

변호사 : 예, 예를 들어, 임대인 즉 집주인의 경제사정이 악화되어 집주인의 채권자중 한 사람이 그 주택을 경매 신청한 경우에, 그 집의 매각대금은 일단 저당권자 등 등기부상의 선순위 권리자에게 전액 배당된 후 나머지가 있으면 비로소 임차인과 다른 일반채권자들에게 골고루 배당되게 됩니다.
그런데, 집이 경매될 정도에 이르면 대개 그 사람은 저당권자를 포함한 다수의 채권자로부터 고액의 빚을 지고 있는 경우가 대부분입니다. 결국 임차인은 원칙대로라면 한 푼도 변제받지 못하거나 변제받더라도 아주 적은 금액일 확률이 큽니다.
그런데, 우선변제권을 인정한다는 것은, 다른 채권자들이 있어도 영향을 받지 않고 매각대금 중에서 보증금을 우선적으로 배당받는다는 것이므로, 결국 집주인이 많은 빚을 지고 도산한 경우에도 보증금을 돌려받을 수 있다는 것을 의미합니다.

진행자 : 네-, 그런 의미가 있었네요. 그렇다면 임대인이 아무리 빚을 많이 져도 임차인은 확정일자만 받으면 안심할 수 있겠네요?

변호사 : 반드시 그렇지는 않습니다. 임차인에게 ‘우선변제력’이 인정되는 것은, 확정일자를 기준으로 후순위권리자에 대한 것이고 선순위권자에 대하여는 우선권을 가지지 못합니다.

진행자 : 네, 그런 제한이 있군요. 그럼 선순위인지 아니면 후순위인지 여부는 무엇으로 결정이 되나요?

변호사 : 예, 주택의 인도, 전입신고, 확정일자 이 3가지를 모두 갖춘 날을 기준으로 임차인의 순위가 결정됩니다. 예를 들어, 2007년 1월 1일에 이사를 한 후 그날즉시 전입신고와 확정일자를 받았다면, 2007. 1. 1.을 기준으로 그 날보다 이전에  등기부상의 권리를 설정한 채권자는 임차인보다 선순위가 되고, 이후에 등기부상 권리를 취득한 채권자는 임차인보다 후순위가 되는 것입니다.

진행자 : 네, 그렇군요. 전입신고와 확정일자를 받는 절차는 어떻게 되나요? 손쉽게 받을 수 있나요?

변호사 : 예, 전에 말씀드린 대로, 전입신고와 확정일자는 동사무소에서 아주 간단한 절차로 할 수 있습니다. 즉 이사를 한 당일 주택임대차계약서를 소지하고 관할동사무소에 가서 신청을 하면 간단히 전입신고가 되고, 임차계약서 위에 그날의 날짜로 확정일자 도장을 날인해 줍니다. 이런 절차만으로 우선순위를 확보할 수 있는 것이므로 사실 상당한 특혜인 것입니다.

진행자 : 네, 사실 전입신고와 확정일자라는 간단한 행정절차만으로 우선변제를 받을 수 있는 권리가 생긴다니 참 편리한 것 같네요? 그런데, 변호사님. 문제는 순위 아닌가요? 어떻게 해야 안심할 만한 순위를 확보할 수 있을까요?

변호사 : 예, 이미 지난 시간에, 주택임대차계약을 체결할 때에는 해당 주택의 등기부등본을 잘 살펴서 등기부상의 권리관계를 반드시 파악해야 한다고 말씀드린 적이 있는데요. 사실, 확정일자를 받기 전에 이미 그 주택에 대하여 저당권 등기, 가압류나 압류 등기, 가등기 등이 되어 있는 경우에는 그 사람들의 채권이 임차인의 보증금보다 선순위가 될 수 있습니다. 이런 경우에는 확정일자를 받았더라도 순위에서 밀려 만족할만한 배당을 받지 못할 확률이 높습니다.
결국 그런 선순위 권리관계가 없는 주택을 임차하여 남들보다 먼저 확정일자를 갖추는 것만이 가장 확실한 순위확보 방법이 될 것입니다.

진행자 : 네-, 임대차계약을 체결할 때 왜 등기부등본을 꼭 확인해야 하는지 하나하나 확실해 지는 것 같습니다. 등기부등본을 확인하여 권리관계를 분석한 후 임대차계약을 체결하는 것이 안전하다는 말씀을 다시 한번 강조하고 싶네요.
그런데, 변호사님. 순위에서 밀려 우선변제를 받지 못한 임차인은 어떻게 되나요?

변호사 : 예, 사실 우선변제를 받지 못하는 경우에는 ‘대항력’도 없는 경우가 대부분이기 때문에 경매로 소유자가 바뀌면 그 신소유자와의 관계에서는 아무런 보호를 받지 못합니다. 물론 원래의 임대인과의 관계는 그대로 살아 있지만, 임대인은 이미 무자력 상태가 되었기 때문에 실질적으로는 보증금을 회수할 수 없게 되는 것입니다.

진행자 : 네 그렇군요. 그런데, 변호사님. 만약 그런 일을 당한다면, 보증금이 전 재산인 서민들로서는 정말 엄청난 타격이 될 텐데요. 더 이상 방법이 없는 건가요?

변호사 : 예, 경제적으로 정말 어려운 사람들에게는 보증금이 생계에 직결되는 중대한 의미를 지닙니다. 전 재산인 보증금을 못 받게 된다면, 그 들로서는 그야말로 길거리에 나 앉게 될지도 모릅니다. 이런 하위 계층을 위해 마지막 보호 장치를 마련하고 있는데, 그것이 바로 ‘최우선변제권’이라는 것입니다.
이것에 대하여는 다음 시간에 자세히 알아보도록 하겠습니다.

진행자 : 네-, 동포 여러분 잘 들으셨지요? 세를 얻어 이사를 하고, 전입신고를 하러 동사무소에 가실 때, 임대차계약서를 소지하고 가셔서 꼭 확정일자를 받으시기를 바랍니다. 내일은 ‘최우선변제권’이 무엇인지 알아볼 예정입니다. 많이 기대해 주시고요. 오늘 법률상담은 여기까지입니다.
변호사님 감사합니다. (예, 감사합니다.)


對중국 한국어 단파방송 - SOH 희망의소리
11750KHz, 중국시간 오후 5-6시, 한국시간 오후 6-7시

http://www.soundofhope.or.kr